Vzor ke stažení zdarma
Reklamační protokol a záruční list stavby: vzor pro vytknutí skryté vady podle § 2629 občanského zákoníku
Hotový vzor reklamačního protokolu (oznámení a vytknutí skryté vady stavby) a záručního listu stavby ve Wordu a PDF podle §§ 2615–2630 občanského zákoníku + přehledný registr záručních reklamací a lhůt pro SVJ, investory a generální dodavatele v Excelu.
Bez registrace, bez e-mailu, bez vodoznaku. Soubory smíte použít i upravit ve své firmě.
Náležitosti
Co musí dokument obsahovat
Pole, bez kterých dokument neobstojí u zákazníka, u účetní ani při kontrole. Ve vzoru jsou už připravená.
Identifikace stavby, smlouvy o dílo a data převzetí díla
Číslo smlouvy o dílo, datum podpisu předávacího protokolu (od něhož běží 5letá lhůta dle § 2629 OZ) a záručního listu.
Přesný popis vady, místa výskytu a způsobu projevu
Místnost, konstrukční prvek, rozsah (např. zatékání u střešního prostupu, prasklina v omítce, nefunkční větev podlahového topení) a připojená fotodokumentace.
Klasifikace závažnosti vady (bránící / nebránící užívání, havárie)
Rozlišení, zda jde o havárii vyžadující okamžitý zásah do 24 h, vadu podstatnou (§ 2106 OZ) nebo vadu nepodstatnou (§ 2107 OZ).
Zvolený nárok z vadného plnění (§§ 2106–2107 OZ)
Bezplatné odstranění vady opravou, dodání náhradního prvku, přiměřená sleva z ceny díla nebo odstoupení od smlouvy; volbu práva je nutné uvést při vytknutí vady.
Termín místního šetření a lhůta k odstranění vady
Navržený termín prohlídky na místě stavby, lhůta pro odstranění vady (u spotřebitele max. 30 dnů dle § 19 odst. 3 ZOS, nedohodnou-li se jinak) a součinnost objednatele.
Potvrzení o odstranění vady a stavení záruční doby (§ 1922 OZ)
Datum předání opravy bez vad; po dobu od vytknutí vady až do jejího odstranění záruční doba ani lhůta pro uplatnění práv neběží (§ 1922 odst. 2 OZ).
Co na to zákon
Právní opora, paragraf po paragrafu
Každé tvrzení na této stránce má svůj předpis a odkaz na jeho plné znění. Nic nepíšeme z hlavy.
| Pravidlo | Co to znamená v praxi | Předpis a zdroj |
|---|---|---|
| Skryté vady stavby i projektu lze vytknout do 5 let od převzetí (§ 2629 OZ)Soud nepřizná objednateli právo ze skryté vady stavby, které nebylo vytknuto bez zbytečného odkladu poté, co ji objednatel mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby. | Soud nepřizná objednateli právo ze skryté vady stavby, které nebylo vytknuto bez zbytečného odkladu poté, co ji objednatel mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby. | § 2629 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Společná a nerozdílná odpovědnost zhotovitele, poddodavatele, projektanta a dozoru (§ 2630 OZ)Bylo-li plněno vadně, zavazuje to se zhotovitelem společně a nerozdílně i toho, kdo dodal stavební dokumentaci, kdo prováděl dozor nad stavbou nebo kdo prováděl část stavby jako poddodavatel, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobil. | Bylo-li plněno vadně, zavazuje to se zhotovitelem společně a nerozdílně i toho, kdo dodal stavební dokumentaci, kdo prováděl dozor nad stavbou nebo kdo prováděl část stavby jako poddodavatel, ledaže prokáže, že vadu nezpůsobil. | § 2630 odst. 1 až 3 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Volba práva z podstatného a nepodstatného porušení smlouvy (§§ 2106–2107 OZ)Podle § 2615 odst. 2 OZ se o právech objednatele z vadného plnění použijí přiměřeně ustanovení o kupní smlouvě (§§ 2099–2117 OZ): u podstatné vady má objednatel právo na opravu, slevu nebo odstoupení; u nepodstatné vady na opravu nebo přiměřenou slevu. | Podle § 2615 odst. 2 OZ se o právech objednatele z vadného plnění použijí přiměřeně ustanovení o kupní smlouvě (§§ 2099–2117 OZ): u podstatné vady má objednatel právo na opravu, slevu nebo odstoupení; u nepodstatné vady na opravu nebo přiměřenou slevu. | § 2615 odst. 2 a §§ 2106–2107 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Po dobu vyřizování reklamace záruční lhůta neběží (§ 1922 odst. 2 OZ)Vytkl-li nabyvatel zciziteli vadu oprávněně, neběží lhůta pro vytknutí vady ani záruční doba po dobu, po kterou nabyvatel nemůže vadný předmět užívat. | Vytkl-li nabyvatel zciziteli vadu oprávněně, neběží lhůta pro vytknutí vady ani záruční doba po dobu, po kterou nabyvatel nemůže vadný předmět užívat. | § 1922 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Je-li objednatelem spotřebitel, platí 30denní lhůta pro vyřízení reklamaceReklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena a spotřebitel o tom musí být informován nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající/zhotovitel se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. | Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena a spotřebitel o tom musí být informován nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající/zhotovitel se spotřebitelem nedohodne na delší lhůtě. | § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebiteleZákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Stavební deník s fotkami zakrytých konstrukcí uchovávejte 10 let (§ 166 SZ)Zákonná 10letá povinnost stavebníka uchovávat stavební deník od kolaudace pokrývá celou 5letou lhůtu pro vytknutí skrytých vad stavby a slouží jako klíčový důkaz při posuzování příčiny vady. | Zákonná 10letá povinnost stavebníka uchovávat stavební deník od kolaudace pokrývá celou 5letou lhůtu pro vytknutí skrytých vad stavby a slouží jako klíčový důkaz při posuzování příčiny vady. | § 166 odst. 4 zákona č. 283/2021 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
Přehled slouží jako orientace pro praxi na stavbě, nenahrazuje právní poradenství. Citace pocházejí z konsolidovaných znění u uvedeného vydavatele a u každého řádku je datum, kdy jsme je četli; právně závazné je ověřené znění předpisu v e-Sbírce. Předpisy se mění — před zásadním rozhodnutím si znění ověřte.
Proč je při reklamaci skryté vady rozhodující stavební deník a fotka před zakrytím
U skryté vady, která se projeví například ve třetím nebo čtvrtém roce po kolaudaci (provlhání zdiva, praskání podlahy nad podlahovým topením, promrzání detailu u ostění okna), se spor láme na otázce, zda šlo o chybu projektu, chybu provádění zhotovitelem nebo nesprávné užívání a údržbu ze strany vlastníka (§ 2630 OZ).
Pokud máte k dispozici elektronický stavební deník s fotodokumentací před zakrytím (tvar a tloušťka hydroizolace, dilatační pásy, protokol o tlakové zkoušce, zápis technického dozoru), je příčina vady prokazatelná během několika minut bez nutnosti drahých destruktivních sond a znaleckých posudků.
Přehled lhůt
Rozdíl mezi vadami při předání (§ 2628 OZ), skrytou vadou stavby (§ 2629 OZ) a smluvní zárukou
Smluvní záruka za jakost na 24 nebo 36 měsíců u stavby neruší zákonnou 5letou odpovědnost zhotovitele za skryté vady stavby podle § 2629 OZ.
| Typ vady / odpovědnosti | Právní základ | Kdy a do kdy musíte vadu vytknout | Důkazní břemeno |
|---|---|---|---|
| Zjevná vada a nedodělek při převzetí | § 2628 a § 2618 OZ | Při převzetí stavby v předávacím protokolu (soupisu vad a nedodělků) | Vada je viditelná při prohlídce díla; pokud ji при převzetí nevytknete, soud právo nepřizná |
| Skrytá vada stavby (zákonná odpovědnost) | § 2629 odst. 1 OZ | Bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději do 5 let od převzetí stavby | Objednatel prokazuje, že příčina vady existovala už při převzetí (např. chybné provedení zakryté hydroizolace) |
| Smluvní záruka za jakost (záruční list) | §§ 2113–2117 a § 2619 OZ | V záruční době sjednané ve smlouvě nebo záručním listu (např. 36 nebo 60 měsíců) | Zhotovitel odpovídá za to, že stavba si po záruční dobu uchová smluvené vlastnosti (neprokazuje se existence vady při předání) |
Zdroj: §§ 2628–2629 zákona č. 89/2012 Sb. · Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026
Přehled lhůt
Doporučené smluvní lhůty pro nástup a odstranění záručních vad v záručním listu
| Kategorie vady | Příklad na stavbě | Lhůta pro nástup / zajištění | Lhůta pro úplné odstranění |
|---|---|---|---|
| Kategorie A — Havárie | Únik vody z rozvodů, výpadek vytápění v zimě, zatékání střechou do interiéru | Do 24 hodin od nahlášení | Do 3 až 5 pracovních dnů |
| Kategorie B — Vada bránící užívání | Nefunkční kotel / TČ, nefunkční sekční vrata, propadlá dlažba u vstupu | Do 3 pracovních dnů | Do 10 až 14 dnů |
| Kategorie C — Běžná záruční vada / estetická | Praskliny v omítce v rozích, seřízení oken, lokální odlupování nátěru | Prohlídka do 7 pracovních dnů | Do 30 dnů (nebo na konci topné sezóny dle dohody) |
Zdroj: § 19 odst. 3 zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele · Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026
Krok za krokem
Jak vzor vyplnit
Postup, který zvládne stavbyvedoucí na stavbě i přípravář v kanceláři.
- 1
Vadu ihned vyfoťte a zdokumentujte včetně měřítka a data
Vyfoťte celkový pohled na místnost i detail vady (s přiloženým metrem nebo vodováhou) okamžitě při jejím zjištění.
- 2
Sepište písemný reklamační protokol bez zbytečného odkladu
Zákon vyžaduje vytknout skrytou vadu bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli při dostatečné péči zjistit (§ 2629 odst. 1 OZ).
- 3
Zvolte konkrétní právo z vadného plnění
V protokolu výslovně uveďte, zda požadujete bezplatné odstranění vady opravou, nebo přiměřenou slevu z ceny díla.
- 4
Odešlete vytknutí vady prokazatelně zhotoviteli (datová schránka / e-mail)
U více odpovědných osob (generální dodavatel, projektant, dozor — § 2630 OZ) zašlete vytknutí vady všem dotčeným subjektům.
- 5
Potvrďte odstranění vady písemným protokolem o předání opravy
Teprve podpisem protokolu o bezvadném odstranění vady přestává stavět běh záruční doby (§ 1922 odst. 2 OZ).
Pozor na to
Chyby, které stojí peníze
Nejčastější důvody, proč dokument neobstojí u zákazníka, u účetní nebo u inspekce.
Pouhé telefonické nahlášení vady stavbyvedoucímu
Bez písemného vytknutí vady a volby nároku nemáte důkaz, že jste vadu uplatnili bez zbytečného odkladu v zákonné 5leté lhůtě.
Čekání s nahlášením zatékání nebo praskliny „až na jaro“
Odkládání nahlášení zjištěné vady vede k námitce opožděného vytknutí (nikoli „bez zbytečného odkladu“) a ke vzniku následné škody.
Oprava vady jinou firmou bez předchozí výzvy zhotoviteli
Pokud (mimo akutní odvrácení havárie) necháte vadu rovnou opravit třetí osobou, aniž byste dali zhotoviteli možnost vadu odstranit, ztrácíte nárok na proplacení opravy.
Chybějící volba nároku v oznámení vady
Samotné konstatování „na fasádě je prasklina“ bez sdělení, zda žádáte opravu nebo slevu, oslabuje vaši procesní pozici.
Místo vyplňování
Tenhle dokument umí vzniknout sám
Vzor je dobrý start. Jakmile ho vyplňujete každý den a stejné údaje přepisujete do deníku, do e-mailu pro dozor i do soupisu prací, vyplatí se nechat ho vznikat přímo z deníku stavby — v Stavbadeník.
Okamžitá dohledatelnost fotek zakryté konstrukce
Při reklamaci vlhkosti nebo praskliny otevřete v deníku fotky z daného dne a místa před zakrytím a ihned vidíte skutečné provedení.
Evidence vad od předávacího protokolu po pětiletou záruku
Všechny drobné vady z předání i pozdější záruční reklamace vedete s fotkou, zodpovědným poddodavatelem a termínem opravy.
Přiřazení vady konkrétnímu poddodavateli (§ 2630 OZ)
Z denních zápisů přesně víte, která parta nebo subdodavatel danou část stavby prováděl a kdo nese záruku.
Potvrzení o odstranění vady s podpisem na displeji
Po provedení záruční opravy technik vyfotí opravený stav a nechá investora podepsat převzetí přímo na telefonu.
Časté dotazy
Na co se ptáte nejčastěji
Platí na stavbu záruka 2 roky, nebo 5 let?
Pro skryté vady stavby (tedy vady, které nebyly zjevné při převzetí díla) platí ze zákona pětiletá lhůta pro jejich vytknutí podle § 2629 odst. 1 občanského zákoníku. Je-li objednatelem spotřebitel, nelze tuto pětiletou dobu smluvně zkrátit ani tehdy, když smlouva nebo záruční list uvádí záruční dobu 24 nebo 36 měsíců.
Jaký je rozdíl mezi soupisem vad při předání a reklamačním protokolem?
Soupis vad a nedodělků je přílohou předávacího protokolu při dokončení stavby (§ 2628 OZ) a zachycuje zjevné vady viditelné v okamžiku předání. Reklamační protokol (vytknutí vady) slouží k uplatnění skrytých nebo záručních vad, které se projeví až po převzetí stavby v průběhu jejího užívání.
Do kolika dnů musí stavební firma vyřídit reklamaci?
Je-li objednatelem spotřebitel, musí zhotovitel o reklamaci rozhodnout a vadu odstranit nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace podle § 19 odst. 3 zákona o ochraně spotřebitele, pokud se se spotřebitelem písemně nedohodne na delší lhůtě (např. kvůli technologické přestávce nebo dodací lhůtě atypického prvku). Mezi podnikateli (B2B) platí lhůta sjednaná ve smlouvě o dílo / záručním listu, jinak lhůta přiměřená (§ 2107 OZ).
Kdo odpovídá za vadu stavby, když nevíme, zda chybu udělal zhotovitel nebo projektant?
Podle § 2630 občanského zákoníku odpovídají zhotovitel stavby, poddodavatel, dodavatel stavební dokumentace (projektant) i ten, kdo prováděl dozor nad stavbou, společně a nerozdílně. Zbaví se odpovědnosti jen ten, kdo prokáže, že vadu nezpůsobil.
Pokračujte dál
Související vzory a stránky
Soupis vad a nedodělků
Vzor soupisu vad a nedodělků stavby v Excelu: místo, popis, závažnost, odpovědný subdodavatel, termín a potvrzení odstranění. Příloha předávacího protokolu i pracovní seznam pro stavbyvedoucího.
Stáhnout Vzor zdarmaPředání a převzetí díla (stavby)
Vzor protokolu o předání a převzetí díla — stavby. Převzetí s výhradami nebo bez výhrad, drobné vady, soupis vad a nedodělků a proč je to okamžik práva na zaplacení.
Stáhnout Vzor zdarmaSmlouva o dílo na stavbu a rekonstrukci
Vzor smlouvy o dílo na stavbu rodinného domu, rekonstrukci bytu nebo dílčí stavební práce podle §§ 2586–2635 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Včetně platebního kalendáře milníků, zádržného (pozastávky) a 5leté odpovědnosti za skryté vady stavby (§ 2629 OZ).
Stáhnout Vzor zdarmaKontrola před zakrytím konstrukcí
Vzor zápisu o kontrole prací před zakrytím: základová spára, výztuž, izolace, rozvody. Výzva objednatele ke kontrole, souhlas se zakrytím v deníku a fotodokumentace.
Stáhnout Vzor zdarmaPředávací protokol bytu
Vzor předávacího protokolu bytu: stavy měřidel, klíče, místnost po místnosti, vady s fotkami a termínem. Pro předání novostavby kupujícímu i pro převzetí a vrácení bytu v nájmu.
Stáhnout AplikaceStavební deník
Identifikační údaje, pravidelné denní záznamy, další záznamy podle přílohy č. 12 vyhlášky č. 131/2024 Sb. a podpisy všech oprávněných osob v jedné aplikaci.
Otevřít AplikaceInvestoři a developeři
Přehled o průběhu všech staveb bez telefonování: denní zápisy, fotky, harmonogram, vady a předání deníku po dokončení.
Otevřít AplikaceStavební firmy
Více staveb, více stavbyvedoucích, subdodavatelé a jeden přehled: kde chybí zápis, co čeká na podpis a které vady jsou po termínu.
Otevřít AplikaceDo kdy uchovat deník
Zadejte den právní moci kolaudačního rozhodnutí nebo dokončení stavby. Spočítáme konec desetileté lhůty a stáhnete si připomínku do kalendáře.
OtevřítChcete vidět Stavbadeník na své stavbě?
Ukázka trvá 30 minut. Založíme vaši stavbu, napíšeme první denní zápis a ukážeme, jak ho podepíše technický dozor.