Vzor ke stažení zdarma
Smlouva o dílo na stavbu a rekonstrukci: vzor podle §§ 2586–2635 občanského zákoníku a platební kalendář
Hotový vzor smlouvy o dílo na stavbu nebo rekonstrukci ve Wordu a PDF se zapracovanou kontrolou před zakrytím (§ 2626 OZ), elektronickým stavebním deníkem (§ 166 SZ), režimem víceprací (§§ 2621–2622 OZ) a 5letou odpovědností za skryté vady stavby (§ 2629 OZ). V Excelu dostanete platební kalendář milníků s výpočtem pozastávky (5 % / 10 %).
Bez registrace, bez e-mailu, bez vodoznaku. Soubory smíte použít i upravit ve své firmě.
Náležitosti
Co musí dokument obsahovat
Pole, bez kterých dokument neobstojí u zákazníka, u účetní ani při kontrole. Ve vzoru jsou už připravená.
Přesné vymezení předmětu díla odkazy na projekt a výkaz výměr
Stupeň projektové dokumentace, číslo zakázky, parcela a katastrální území a položkový rozpočet jako nedílná příloha č. 1 smlouvy.
Cena díla, režim rozpočtu (§§ 2620–2622 OZ) a DPH
Jednoznačné určení, zda je cena sjednána podle rozpočtu se zaručenou úplností (§ 2621 OZ) nebo s výhradou (§ 2622 OZ), a sazba DPH (12 % u sociálního bydlení dle § 48 zák. o DPH, jinak 21 %).
Platební milníky navázané na soupis provedených prací a pozastávka
Žádné zálohy „dopředu na účet“ bez protiplnění, ale platby po dokončení a odsouhlasení etapy (základy, hrubá stavba, střechy, rozvody TZB, dokončení) + pozastávka 5 až 10 %.
Termíny plnění, předání staveniště a smluvní pokuta za prodlení
Datum předání staveniště, uzlové milníky v harmonogramu, konečný termín předání díla a pravidlo pro prodlužování lhůt při zapsané překážce (nepříznivé počasí, prodlení investora).
Vedení stavebního deníku (§ 166 SZ) a kontrola před zakrytím (§ 2626 OZ)
Jméno stavbyvedoucího a technického dozoru stavebníka (TDS), lhůta pro svolání kontroly zakrývaných konstrukcí (min. 3 pracovní dny předem) a schvalování změnových listů.
Předání díla (§ 2628 OZ), 5letá odpovědnost za skryté vady (§ 2629 OZ) a záruka
Rozlišení, zda objednatel přebírá dílo s výhradami nebo bez výhrad, 5letá zákonná lhůta pro skryté vady stavby a smluvní záruka za jakost (lhůty pro nástup na odstranění záruční vady).
Co na to zákon
Právní opora, paragraf po paragrafu
Každé tvrzení na této stránce má svůj předpis a odkaz na jeho plné znění. Nic nepíšeme z hlavy.
| Pravidlo | Co to znamená v praxi | Předpis a zdroj |
|---|---|---|
| Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje provést na svůj náklad a nebezpečí dílo a objednatel je převzít a zaplatit cenuZákladní vymezení smlouvy o dílo obsahuje § 2586 občanského zákoníku; zvláštní ustanovení pro stavbu sebagai předmět díla upravují §§ 2623 až 2630 OZ. | Základní vymezení smlouvy o dílo obsahuje § 2586 občanského zákoníku; zvláštní ustanovení pro stavbu sebagai předmět díla upravují §§ 2623 až 2630 OZ. | § 2586 a §§ 2623–2630 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Skryté vady stavby lze vytknout až do 5 let od převzetí (§ 2629 odst. 1 OZ)Soud nepřizná objednateli právo ze skryté vady stavby, které nebylo vytknuto do pěti let od převzetí stavby. Je-li objednatelem spotřebitel (slabší strana), nelze tuto pětiletou dobu smluvně zkrátit. | Soud nepřizná objednateli právo ze skryté vady stavby, které nebylo vytknuto do pěti let od převzetí stavby. Je-li objednatelem spotřebitel (slabší strana), nelze tuto pětiletou dobu smluvně zkrátit. | § 2629 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| U rozpočtu se zaručenou úplností nemůže zhotovitel žádat zvýšení ceny za zapomenuté práceBylo-li dílo zadáno podle rozpočtu se zaručenou úplností, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla (§ 2621 OZ); změnu ceny může určit jen soud při zcela mimořádné nepředvídatelné okolnosti (§ 2620 odst. 2 OZ). | Bylo-li dílo zadáno podle rozpočtu se zaručenou úplností, nemůže zhotovitel požadovat zvýšení ceny za dílo, objeví-li se potřeba dalších prací k dokončení díla (§ 2621 OZ); změnu ceny může určit jen soud při zcela mimořádné nepředvídatelné okolnosti (§ 2620 odst. 2 OZ). | § 2620 a § 2621 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Objednatel má právo zkontrolovat konstrukci před jejím zakrytím (§ 2626 OZ)Určí-li smlouva, že objednatel zkontroluje část díla před zakrytím, zhotovitel jej včas pozve. Neučiní-li to, musí na žádost objednatele zakrytou část odkrýt na svůj náklad. | Určí-li smlouva, že objednatel zkontroluje část díla před zakrytím, zhotovitel jej včas pozve. Neučiní-li to, musí na žádost objednatele zakrytou část odkrýt na svůj náklad. | § 2626 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady (§ 2628 OZ)Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobemjiž neomezují (musí je však vytknout v předávacím protokolu). | Objednatel nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobemjiž neomezují (musí je však vytknout v předávacím protokolu). | § 2628 zákona č. 89/2012 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
| Stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě je povinný ze zákonaZhotovitel stavby vyžadující povolení je povinen vést stavební deník ode dne převzetí staveniště do dne dokončení stavby (případně do odstranění vad a nedodělků). | Zhotovitel stavby vyžadující povolení je povinen vést stavební deník ode dne převzetí staveniště do dne dokončení stavby (případně do odstranění vad a nedodělků). | § 166 odst. 1 až 4 zákona č. 283/2021 Sb.Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026 |
Přehled slouží jako orientace pro praxi na stavbě, nenahrazuje právní poradenství. Citace pocházejí z konsolidovaných znění u uvedeného vydavatele a u každého řádku je datum, kdy jsme je četli; právně závazné je ověřené znění předpisu v e-Sbírce. Předpisy se mění — před zásadním rozhodnutím si znění ověřte.
Proč většina sporů ze smlouvy o dílo vzniká kvůli třem chybějícím odstavcům
Prvním zdrojem sporů je nejasná hranice mezi cenou pevnou a vícepracemi. Pokud smlouva o dílo neobsahuje pravidlo, že každá změna oproti projektu nebo výkazu výměr musí být před zahájením prací odsouhlasena ve změnovém listu (nebo zapsána a potvrzena technickým dozorem ve stavebním deníku), hádají se strany na konci stavby o statisíce korun.
Druhým zdrojem je chybějící návaznost fakturace na soupis provedených prací a protokoly o zkouškách před zakrytím. Jakmile smlouva váže každou dílčí fakturu na schválený soupis prací a zápis o kontrole zakrývaných konstrukcí (§ 2626 OZ), má investor jistotu, že neplatí za neprovedené nebo vadně zakryté práce, a zhotovitel má nezpochybnitelný podklad pro proplacení faktury.
Přehled lhůt
Tři způsoby určení ceny stavby ve smlouvě o dílo (§§ 2620–2622 OZ)
Ve smlouvě vždy výslovně uveďte, zda výkaz výměr tvoří rozpočet se zaručenou úplností (§ 2621 OZ) nebo rozpočet měřený podle skutečně provedených výměr.
| Typ sjednané ceny | Paragraf OZ | Kdo nese riziko chybějících položek | Kdy vzniká nárok na vícepráce |
|---|---|---|---|
| Pevná cena / rozpočet se zaručenou úplností | § 2620 odst. 1 a § 2621 OZ | Zhotovitel (prověřil projekt a výkaz výměr) | Pouze při písemném změnovém listu vyžádaném objednatelem nebo zcela mimořádné okolnosti (§ 2620 odst. 2) |
| Rozpočet s výhradou nezaručené úplnosti | § 2622 odst. 1 OZ (věta první) | Objednatel u prací nepředvídatelných při uzavření smlouvy | Pokud zhotovitel oznámí nutnost překročení bez zbytečného odkladu (§ 2622 odst. 2); nad +10 % může objednatel odstoupit |
| Nezávazný (orientační) rozpočet | § 2622 odst. 1 OZ (věta druhá) | Objednatel u zvýšených účelně vynaložených nákladů | Po včasném oznámení zhotovitele bez zbytečného odkladu; při nesouhlasu určí zvýšení soud |
Zdroj: §§ 2620–2622 zákona č. 89/2012 Sb. · Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026
Přehled lhůt
Doporučený platební kalendář stavby s pozastávkou (zádržným)
| Etapa / milník stavby | Podíl z ceny díla | Podmínka pro vystavení faktury | Pozastávka (zádržné 5–10 %) |
|---|---|---|---|
| 1. Předání staveniště, skrývka a základová deska | 15 % | Zápis v SD o kontrole výztuže a ležaté kanalizace před betonáží (§ 2626 OZ) | 5 % pozastaveno do předání díla |
| 2. Svislé a vodorovné konstrukce (hrubá stavba) | 25 % | Odsouhlasený soupis provedených prací TDS + fotodokumentace | 5 % pozastaveno do předání díla |
| 3. Střešní konstrukce, krytina a výplně otvorů (okna) | 20 % | Odsouhlasený soupis prací + kontrola parozábrany a připojovací spáry | 5 % pozastaveno do předání díla |
| 4. Hrubé rozvody TZB, omítky a podlahové potěry | 20 % | Protokoly o tlakové zkoušce vodovodu/topení a zkoušce těsnosti kanalizace | 5 % pozastaveno do předání díla |
| 5. Kompletace, fasáda, revize a konečné předání díla | 20 % | Předávací protokol díla + revizní zprávy ke kolaudaci | Uvolnění 1/2 pozastávky po odstranění vad z předání, 1/2 po záruce / kolaudaci |
Zdroj: § 2610 a § 2628 zákona č. 89/2012 Sb. · Zákony pro lidi · ověřeno 26. 10. 2026
Krok za krokem
Jak vzor vyplnit
Postup, který zvládne stavbyvedoucí na stavbě i přípravář v kanceláři.
- 1
Připojte k smlouvě projekt a položkový rozpočet jako Přílohu č. 1
Smlouva bez výkazu výměr s jednotkovými cenami neumožňuje spravedlivě ocenit žádnou změnu ani méněpráci.
- 2
Rozdělte cenu díla do 4 až 6 měřitelných stavebních milníků
Každý milník svažte s konkrétním dokončeným celkem (základy, hrubá stavba, TZB, dokončení) a soupisem provedených prací.
- 3
Sjednejte pozastávku (zádržné) 5 až 10 % z každé faktury
Polovinu pozastávky uvolněte po odstranění drobných vad z předávacího protokolu a druhou polovinu po kolaudaci nebo konci záruky.
- 4
Určete jmenovitě stavbyvedoucího a technický dozor (TDS)
Uveďte ve smlouvě jejich kontaktní údaje a stanovte, kdo má právo podepisovat zápisy ve stavebním deníku a kdo změnové listy s dopadem na cenu.
- 5
Zakotvěte povinnost pozvat TDS 3 dny před zakrytím konstrukce
Výslovně vyjmenujte zakrývané práce (výztuž, hydroizolace, ležatá kanalizace, prostupy, parozábrana), u nichž je povinná kontrola dle § 2626 OZ.
Pozor na to
Chyby, které stojí peníze
Nejčastější důvody, proč dokument neobstojí u zákazníka, u účetní nebo u inspekce.
Smlouva na jednu stránku s „cenou dle dohody“ a bez výkazu výměr
Když není definován standard materiálů a výměry, každá druhá položka se během stavby promění ve spor o vícepráci.
Vysoké zálohy předem bez vazby na prostavěnost
Zaplacení 50 % ceny před kopnutím do země zbavuje objednatele jakékoliv páky při prodlení nebo nekvalitní práci.
Oprávnění stavbyvedoucího nebo TDS měnit cenu díla ústně na stavbě
Technický dozor kontroluje kvalitu a výměry, ale změnu smluvní ceny (změnový list) by měl schvalovat přímo objednatel (statutární orgán).
Zkrácení odpovědnosti za skryté vady stavby na 24 měsíců u spotřebitele
Podle § 2629 odst. 1 OZ trvá lhůta pro vytknutí skrytých vad stavby 5 let a u spotřebitele jako slabší strany se k ujednání o jejím zkrácení nepřihlíží.
Místo vyplňování
Tenhle dokument umí vzniknout sám
Vzor je dobrý start. Jakmile ho vyplňujete každý den a stejné údaje přepisujete do deníku, do e-mailu pro dozor i do soupisu prací, vyplatí se nechat ho vznikat přímo z deníku stavby — v Stavbadeník.
Každý smluvní milník podložený deníkem a fotkami
Zhotovitel i investor vidí v aplikaci splnění etapy, fotky před zakrytím (§ 2626 OZ) a schválený soupis prací k fakturaci.
Změnové listy a vícepráce schválené jedním klikem
Žádné dohady o tom, co kdo na stavbě ústně slíbil — každá vícepráce má zápis v deníku a schválení investora.
Automatické hlídání termínů a překážek (počasí, prodlení)
Řádně zapsaná nepříznivá povětrnostní situace nebo čekání na podklad investora automaticky posouvá termín bez smluvní pokuty.
Archivace po celou 5letou záruku a 10letou zákonnou lhůtu
Kompletní stavební deník, protokoly zkoušek a předávací protokol zůstávají bezpečně uložené pro případ reklamace.
Časté dotazy
Na co se ptáte nejčastěji
Jak dlouhá je zákonná záruka (odpovědnost za vady) na stavbu podle občanského zákoníku?
Podle § 2629 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. trvá lhůta pro vytknutí skryté vady stavby 5 let od převzetí stavby (stejná pětiletá lhůta platí i pro skryté vady projektové dokumentace). Pokud je objednatelem spotřebitel, nelze tuto pětiletou zákonnou dobu smluvně zkrátit.
Co je to pozastávka (zádržné) ve smlouvě o dílo na stavbu?
Pozastávka (zádržné) je smluvní ujednání, podle něhož objednatel z každé dílčí faktury zhotovitele proplatí například 90 % nebo 95 % a zbývajících 5 až 10 % pozastaví jako jistotu. První část pozastávky se uvolňuje po řádném předání díla a odstranění všech vad a nedodělků z předávacího protokolu, druhá část po kolaudaci nebo po uplynutí sjednané doby (případně lze pozastávku nahradit bankovní zárukou).
Může zhotovitel požadovat zaplacení víceprací, které nebyly předem schváleny?
U díla zadaného za pevnou cenu nebo podle rozpočtu se zaručenou úplností (§ 2621 OZ) zhotovitel nemá nárok na zvýšení ceny bez dohodnutého změnového listu. U rozpočtu s výhradou nezaručené úplnosti (§ 2622 OZ) musí zhotovitel nutnost překročení a výši zvýšení oznámit objednateli bez zbytečného odkladu poté, co se ukázala jeho nevyhnutelnost — pokud práce provede bez včasného oznámení, nárok na zvýšení ceny mu podle § 2622 odst. 2 OZ zaniká.
Musí mít smlouva o dílo na stavbu písemnou formu?
Přestože občanský zákoník u smlouvy o dílo obecně připouští i nepsanou formu, u stavby je písemná smlouva s připojeným položkovým rozpočtem, harmonogramem a pravidly pro stavební deník naprostou nutností — mimo jiné proto, že je dokladem pro banku (čerpání hypotéky/úvěru), pro stavební úřad i pro případnou reklamaci v pětileté lhůtě.
Pokračujte dál
Související vzory a stránky
Rozpočet stavby
Vzor stavebního rozpočtu podle stavebních dílů zdarma v Excelu, Wordu a PDF. Rozdíl mezi rozpočtem se zaručenou úplností (§ 2621 OZ) a s výhradou (§ 2622 OZ), vazba na výkaz výměr a změnové listy.
Stáhnout Vzor zdarmaHarmonogram stavby
Vzor časového a finančního harmonogramu stavby rodinného domu i stavební zakázky zdarma v Excelu, Wordu a PDF. Etapy, milníky kontrolních prohlídek (§ 2626 OZ) a návaznost na stavební deník.
Stáhnout Vzor zdarmaZměnový list (vícepráce a méněpráce)
Vzor změnového listu stavby: důvod změny, popis, dopad na cenu a termín, odsouhlasení objednatelem a dozorem. Proč vícepráce bez odsouhlasení u ceny podle rozpočtu často nezaplatí nikdo.
Stáhnout Vzor zdarmaDeník víceprací a méněprací
Vzor deníku (evidence) víceprací a méněprací na stavbě v Excelu, Wordu a PDF. Pravidla podle §§ 2620 až 2622 občanského zákoníku (10% a 20% práh) a § 222 zákona o zadávání veřejných zakázek (15% limit stavebních víceprací).
Stáhnout Vzor zdarmaPředání a převzetí díla (stavby)
Vzor protokolu o předání a převzetí díla — stavby. Převzetí s výhradami nebo bez výhrad, drobné vady, soupis vad a nedodělků a proč je to okamžik práva na zaplacení.
Stáhnout Vzor zdarmaReklamační protokol a záruční list stavby
Vzor reklamačního protokolu (vytknutí vady stavby) a záručního listu stavby podle §§ 2615–2630 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Pětiletá lhůta pro skryté vady stavby (§ 2629 OZ), volba práva z vadného plnění a 30denní lhůta u spotřebitele.
Stáhnout AplikaceStavební deník
Identifikační údaje, pravidelné denní záznamy, další záznamy podle přílohy č. 12 vyhlášky č. 131/2024 Sb. a podpisy všech oprávněných osob v jedné aplikaci.
Otevřít AplikaceStavební firmy
Více staveb, více stavbyvedoucích, subdodavatelé a jeden přehled: kde chybí zápis, co čeká na podpis a které vady jsou po termínu.
Otevřít AplikaceInvestoři a developeři
Přehled o průběhu všech staveb bez telefonování: denní zápisy, fotky, harmonogram, vady a předání deníku po dokončení.
Otevřít AplikaceSmluvní pokuta za prodlení
Cena díla, sazba za den a dny prodlení. Spočítá pokutu, strop ze smlouvy a kolik dní prodlení zachrání řádně zapsaná překážka.
OtevřítChcete vidět Stavbadeník na své stavbě?
Ukázka trvá 30 minut. Založíme vaši stavbu, napíšeme první denní zápis a ukážeme, jak ho podepíše technický dozor.